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    业主对物业服务不满意 拒交物业费合适吗?

    【案例简介】

        2009年6月,业主张先生购买了汉口某小区A单元一套商品房。入住后不久,张先生听到邻居业主李小姐抱怨,其他小区的居民来本小区随意停放车辆,导致小区业主的车辆常常没处停放。住在楼上的谢先生也抱怨走道的感应灯不知被哪家的小孩砸破了,物业公司没有及时更换;买菜出门时看见楼梯走道里不知是谁扔的垃圾,买完菜回家时那袋垃圾还在原地;电梯坏了,物业公司有时修理不及时,导致业主爬楼梯上下……李小姐和谢先生分别找到张先生,要张先生与他们一起向物业公司提出物业服务质量太差,要么降低物业费,要么等物业公司解决服务中存在的问题、提高服务质量后再缴纳物业费。

        张先生觉得虽然物业公司服务上确实存在一些问题,但是在小区总体的保洁、设施设备维护、保安人员的配备和管理等服务上还是基本按照物业服务合同履行,只是相关服务有必要作改进,诸如楼道卫生,物业公司是定时清扫,没有帮业主扔垃圾的义务,所以还是按期如数缴纳了物业费。

     

    【案例分析】

        该案例及类似的情形有一定代表性,涉及到业主对物业服务质量的评价以及如何正当行使对物业服务质量的评价权问题。

        根据《武汉市物业管理条例》第四十八条的规定,对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核,市房屋主管部门是组织考核的主体,考核结果将向社会公布,直接影响物业服务企业的信用。业主对物业服务质量的评价是对物业服务企业等级考核的主要依据,其评价办法由市房屋主管部门制定。

        同时,为了有效规范物业服务企业的市场行为,提高行业诚信度和服务水平,《武汉市物业管理条例》还规定,各区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案。据了解,物业服务企业信用档案的记录内容应包括物业服务企业业绩及良好、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况等。其建立可以为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业市场行为提供依据,为社会公众查询物业服务企业信用信息提供服务,也可以为业主大会选聘物业服务企业提供最为直接的参考。这些规定和具体做法,共同构成了业主对物业服务质量评价的有效手段。

        此外,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这一规定进一步从司法实践的角度规定了物业服务企业未按约定或未按规定规范提供物业服务应承担的法律责任。

    可见,业主要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法,最直接的做法可以是按照房屋主管部门的规定对其服务质量进行有效评价,也可以是对物业服务企业提起民事诉讼。简单地拒交物业费不能从根本上解决物业服务质量的问题,相反可能成为物业服务企业降低服务质量的理由和借口。   

    (湖北大晟律师事务所供稿)

     

     

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