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    业委会“维权”为何不受法律保护

    【案情简介】

       2008年初,汉口某小区的部分业主及业主委员会委员对时任物业公司不满,之后业主委员会议定,解聘原物业公司并选聘新物业公司。但其选聘的新物业公司因系刚注册成立,尚未取得资质证书。

        业主委员会将选聘的新物业公司资料送到区房管局去备案时,因该公司尚未获得资质许可而被退回。随后,该业主委员会又自发组织了一系列驱逐原物业公司的活动。小区正常的物业服务受到严重影响,也有部分业主投诉,请求行政主管部门行使行政管理权力,维护该小区的正常生活秩序。区房管局为保证小区的稳定,遂以房管局的名义向业主委员会发函,以业主大会选聘的物业公司无营业执照及资质为由,宣布业主委员会关于解聘、选聘物业公司的决议无效,应重新通过业主大会决定有关解聘、选聘物业公司事宜。小区业主委员会收到该函后,认为区房管局的行政行为违法,遂向人民法院提起行政诉讼,要求判决该具体行政行为无效并予以撤销。经人民法院审理后,以解聘物业公司不符合法定程序为由驳回了业主委员会的起诉。

     

        【案例分析】

        这是一起小区业主委员会与政府房管部门之间的行政诉讼案件。本案的关键在于如何确定业主委员会的职责范围以及业主委员会与政府房产主管部门之间的法律关系。

        一、业主委员会的职责是法定的。《物权法》第七十五条规定,业主可以设立业主大会,并依法选举业主委员会。我国《物业管理条例》第十一条规定,业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员,且有权选聘和解聘物业服务企业;第十五条则专门明确了业主委员会的职责范围:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施等等。另外,《武汉市物业管理条例》第二十六条规定,选聘、解聘物业服务企业应当由业主大会决定。通过上述规定可以看出,业主委员会系业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,并受业主、业主大会的监督。选聘和解聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同商议决定,且在选聘物业服务企业前还应依照《武汉市物业管理条例》第五十五的规定,召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。因此,业主委员会无权自行选聘和解聘物业服务企业。在本案中,某小区的业主委员会未经业主大会的同意擅自决定解聘、选聘物业服务企业的行为超出了业主委员会的职责范围,因此,其诉讼请求没有得到法院的认可。

        二、业主委员会应当接受行政管理部门的工作指导与监督。根据《武汉市物业管理条例》第四条的规定,房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作;第三十六条规定,业主委员会委员应当受房屋主管部门的指导与监督。本案中,小区的业委会超越职责作出了解聘、选聘物业服务企业的决定,且选聘的的物业服务企业不具备相应资质。在此情形下,区房管局向小区业委会发出《给业主大会业主委员会的函》是履行相应监督和管理职责,属依法行使行政管理权,该业主委员会理应纠正其违法行为。

     

    (湖北华平律师事务所供稿)

     

     

     

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