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    小区广告收益归谁所有?

    案情简介

    业主李某发现某广告公司将广告牌安装在其房屋的外墙面上。于是找该广告公司,要求拆除或支付广告费,但被拒绝,理由是:小区物业已同意,并付了广告费。找到物业公司,要求物业将该广告费全部支付给他,又被拒绝,物业理由是:该广告费用属于物业公司所得,于是形成纠纷。

    案例分析

    本案涉及到住宅小区广告收益归谁所有的问题。关于小区广告费收入归属权问题,法律没有明确的规定,但究其性质,我们认为该广告费应是其载体上的财产收益,即自然孳息。

        根据《物权法》 “自然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。我们认为,关于小区广告费收入归属权,首先得看谁是该广告载体的所有权人或用益物权人;其次要看该广告载体的所有权人或用益物权人是否有对该广告费用归属权有约定:如有约定,则从约定;没有约定,归广告载体的所有权人或用益物权人。

        具体到本案中,广告载体是李某房屋的外墙,但这并不意味着李某就是该房屋外墙的所有权人,因为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分不具有构造和利用上的独立性。可见,李某房屋的外墙不是李某的专属所有权,而是属于整栋房屋共有,故李某不能单独享有该广告费收入。

        那是不是就意味着该广告费就属于整栋房屋的业主共有呢?这得看业主是否与物业公司达成了协议,如果业主在购房子时候,已与开发商达成了协议:将该广告费收入归属权约定为物业公司所有,那物业公司当然可以享有该广告费的收益。但就本案情况而言,业主和物业公司之间应该是没有进行约定的,故其收益应属于整栋房屋的业主共有。

        至于如何分配该广告收益,《物权法》第八十条已作出明确的规定,即“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。由此可见,小区广告费收入归属权,取决于广告载体的所有权及所有权人的约定。没有约定或约定不明确的,归业主所有。作为广告载体的建筑物系多位业主共有的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。当然物业公司行使了管理权的,只要所有权人、广告公司与物业公司事先有约定的,物业公司收取一定比例的广告管理费也是应当的。

     

    (湖北瑞通天元律师事务所供稿)

     

     

     

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